A partir de 1º de janeiro de 2026 entram em vigor as mudanças previstas pela Lei Complementar nº 214/2025, conhecida como Reforma Tributária. E mesmo que muito do debate tenha se concentrado em empresas e no consumo, quem possui imóveis destinados à locação também será impactado pelas novas regras.
Se você é proprietário e recebe rendimentos de aluguel, este artigo vai te explicar, de forma direta e clara, o que muda e como se preparar.
O que muda com a Reforma Tributária?
A nova legislação criou dois tributos principais:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
- CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços)
Além deles, instituiu o Imposto Seletivo (IS) e um Comitê Gestor do IBS, alterando a estrutura tributária brasileira e trazendo novas obrigações para diferentes setores, inclusive o mercado imobiliário.
Hoje, pessoas físicas que recebem aluguel pagam apenas Imposto de Renda (via Carnê-Leão ou na declaração anual).
A partir de 2026, alguns proprietários passarão também a recolher IBS e CBS, dependendo do volume dos seus rendimentos.
Em quais situações o proprietário precisará pagar IBS e CBS?
As novas cobranças só se aplicam a quem se enquadrar em um destes dois cenários:
1. Proprietários com mais de 3 imóveis locados e receita anual acima de R$ 240 mil
Se a soma do que você recebe de aluguel ao longo do ano ultrapassar esse valor, você passa a ficar sujeito às regras do IBS e da CBS no ano seguinte.
2. Um único imóvel que gere aluguel acima de R$ 24 mil por mês
Nesse caso, como a renda anual ultrapassa R$ 288 mil, os tributos incidem já no mesmo exercício em que os valores são recebidos.
Importante: esses limites serão corrigidos anualmente pelo IPCA.
E os contratos já existentes? Existe transição?
Sim. A lei prevê um regime de transição especial para contratos assinados antes da publicação da nova legislação.
Nessa modalidade, o proprietário pode optar por uma tributação simplificada, com alíquota única de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos.
Mas atenção:
Embora pareça a opção mais prática, nem sempre esse regime será financeiramente vantajoso, especialmente para contratos residenciais. Por isso, a decisão deve ser analisada com cautela.
Por que é importante revisar sua situação?
A Reforma Tributária traz novas obrigações acessórias, regras de enquadramento e uma estrutura tributária inédita. Para muitos proprietários, especialmente os que possuem mais de um imóvel, isso significa:
- Revisar documentação;
- Ajustar declarações;
- Planejar recolhimentos;
- Avaliar o melhor regime tributário;
- Organizar o fluxo de recebimentos.
Como cada caso é único, a orientação de profissionais de contabilidade e jurídica será essencial para garantir conformidade e evitar transtornos futuros.
O que os proprietários administrados pela Galvão precisam saber?
A Galvão acompanha de perto todas as atualizações da Reforma Tributária e mantém uma equipe preparada para orientar seus proprietários com clareza e segurança. Nosso compromisso é oferecer informações atualizadas, traduzindo as mudanças de forma simples e prática para que você entenda exatamente como elas podem influenciar seus rendimentos com locação.
Embora cada caso tenha suas particularidades, seguimos atentos às novas regras, aos regimes de transição e aos impactos previstos para pessoas físicas que possuem imóveis locados. Nosso objetivo é garantir que você esteja informado e bem amparado para tomar decisões com tranquilidade.
Como se preparar para 2026
Para não ser pego de surpresa, recomendamos:
- Revisar a quantidade de imóveis e a renda anual que cada um gera;
- Verificar se você se enquadra nos novos limites de tributação;
- Conversar com seu contador ou advogado tributarista sobre o melhor regime;
- Organizar documentos e contratos antes da virada do ano;
- Acompanhar atualizações sobre possíveis ajustes na legislação.
Quanto antes você entender seu cenário, mais simples será adaptar-se às mudanças.
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A reforma tributária é um tema novo, cheio de detalhes e ainda cercado de dúvidas. Aqui no blog da Galvão Locações, seguimos acompanhando cada atualização para manter você bem informado sobre tudo que impacta a locação de imóveis em Curitiba.
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